-----Bahwa Terdakwa PUPUT HASPRIATNO Bin SUGIATNO, pada hari Senin tanggal 12 bulan Juni tahun 2017 atau setidak-tidaknya pada waktu lain dalam bulan Juni tahun 2017 atau setidak-tidaknya pada tahun 2017, bertempat di Kp. Bojong, Jl. Cihideung Ilir Keamatan Ciampea, Kabupaten Bogor atau setidak-tidaknya disuatu tempat yang masih termasuk dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Cibinong yang berwenang memeriksa dan mengadili, Yang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya, yang dilakukan dengan cara sebagai berikut:--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

• Bahwa awalnya pada hari Senin tanggal 12 bulan Juni tahun 2017 bertempat di Kp. Bojong, Jl. Cihideung Ilir Keamatan Ciampea, Kabupaten Bogor, Saksi FIRMANSYAH bersama istrinya yang bernama Saksi RETZYA PRASTIKA SARI melakukan pembelian unit perumahan secara kredit pada proyek perumahan Afara First Hills milik PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA, melalui perjanjian jual beli (PPJB) yang diwakili oleh Terdakwa PUPUT HASPRIATNO (Direktur) dan Sdr. FARID NURCAHYO (Direktur Utama) sebagai berikut:

1. Pembelian Unit Rumah S3 No. 8 oleh Saksi FIRMANSYAH, senilai Rp297.300.000,- (Dua Ratus Sembilan Puluh Tujuh Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah), yang akan dibayarkan secara cicilan selama 120 (seratus dua puluh) bulan, dengan besaran angsuran per bulan sebesar Rp2.233.750,- (Dua Juta Dua Ratus Tiga Puluh Tiga Ribu Tujuh Ratus Lima Puluh Rupiah). Adapun jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Saksi FIRMANSYAH untuk unit rumah S3 No. 8 adalah sebagai berikut: pertama, pembayaran uang muka (down payment/DP) sebesar Rp29.250.000,- (Dua Puluh Sembilan Juta Dua Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah), termasuk di dalamnya biaya pengurusan surat-surat; kedua, pembayaran angsuran bulanan sebesar Rp2.233.750,- (Dua Juta Dua Ratus Tiga Puluh Tiga Ribu Tujuh Ratus Lima Puluh Rupiah) per bulan, yang dimulai sejak tanggal 28 Juli 2017 dan berlangsung selama 30 (tiga puluh) bulan hingga tanggal 6 Januari 2020, dengan total nilai angsuran yang telah dibayarkan sebesar Rp67.012.500,- (Enam Puluh Tujuh Juta Dua Belas Ribu Lima Ratus Rupiah). Dengan demikian, total pembayaran yang telah dilakukan oleh Saksi FIRMANSYAH untuk unit rumah S3 No. 8 adalah sebesar Rp93.250.000,- (Sembilan Puluh Tiga Juta Dua Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah), dilengkapi dengan dokumen:

• Satu (1) lembar PPJB unit rumah S3 No. 8 antara Sdr. FARID NURCAHYO, selaku Pihak Pertama, dengan Pelapor FIRMANSYAH selaku Pihak Kedua/pembeli, yang ditandatangani pada tanggal 15 Juni 2017 di Kantor Pemasaran, Jl. Cibanteng Raya, Cihideung Ilir, Kec. Ciampea, Kab. Bogor (Ruko samping Ponpes Darus Sholihin). Adapun tandatangan pihak pertama telah dibubuhkan terlebih dahulu, kemudian dilanjutkan dengan tandatangan pelapor, dengan perantaraan Sdr. NAJI selaku surveyor;
• 24 lembar kwitansi pembayaran uang muka (DP) dan angsuran atas nama FIRMANSYAH;
• Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit, tertanggal 12 Juni 2017, ditandatangani oleh Sdr. PUPUT HASPRIATNO;
• Surat Pemesanan Rumah Nomor: 0070/SPR/AFH/V/2017, tertanggal Mei 2017;
• 11 lembar bukti transfer pembayaran, di mana masing-masing lembar memuat beberapa transaksi.

1. Pembelian Unit Rumah S3 No. 10 oleh istri Pelapor, Saksi RETZYA PRASTIKA SARI, senilai Rp360.000.000,- (Tiga Ratus Enam Puluh Juta Rupiah), dengan skema pembayaran secara angsuran selama 180 (seratus delapan puluh) bulan, di mana cicilan per bulan ditetapkan sebesar Rp1.875.000,- (Satu Juta Delapan Ratus Tujuh Puluh Lima Ribu Rupiah). Adapun jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Saksi RETZYA PRASTIKA SARI, untuk unit rumah S3 No. 10 adalah sebagai berikut: pertama, pembayaran booking fee sebesar Rp000.000,- (Dua Juta Rupiah); kedua, pembayaran uang muka (down payment/DP) sebesar Rp22.500.000,- (Dua Puluh Dua Juta Lima Ratus Ribu Rupiah); ketiga, pembayaran biaya pengurusan surat-surat sebesar Rp9.500.000,- (Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Rupiah); dan keempat, pembayaran angsuran bulanan sebesar Rp1.875.000,- (Satu Juta Delapan Ratus Tujuh Puluh Lima Ribu Rupiah) yang telah dibayarkan sebanyak 16 (enam belas) kali angsuran dengan total Rp30.000.000,- (Tiga Puluh Juta Rupiah). Dengan demikian, total pembayaran yang telah dilakukan untuk unit rumah S3 No. 10 adalah sebesar Rp64.000.000,- (Enam Puluh Empat Juta Rupiah), dengan dokumen pendukung:

• Satu (1) lembar PPJB unit rumah S3 No. 10 antara Sdr. PUPUT HASPRIATNO selaku Pihak Pertama dengan RETZYA PRASTIKA SARI selaku Pihak Kedua, ditandatangani pada tanggal 30 September 2018 di Kantor Pemasaran di lokasi yang sama;
• 10 lembar kwitansi pembayaran DP dan angsuran, atas nama FIRMANSYAH dan dibayarkan oleh istrinya, RETZYA PRASTIKA SARI;
• Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit, tertanggal 30 September 2018, ditandatangani oleh Sdr. PUPUT HASPRIATNO;
• 7 lembar bukti transfer pembayaran, di mana masing-masing lembar memuat beberapa transaksi.

• Bahwa selain itu, Saksi SEPTIAN DWI PUTRA juga melakukan pembelian unit perumahan secara kredit pada proyek perumahan Afara First Hills milik PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA, melalui perjanjian jual beli (PPJB) sebagai berikut

1. Pembelian Unit Rumah S1 No. 1 oleh Saksi SEPTIAN DWI PUTRA, senilai Rp29600.000,- (dua ratus sembilan puluh satu juta enam ratus ribu rupiah), dengan skema pembayaran secara angsuran selama 180 (seratus delapan puluh) bulan, di mana cicilan per bulan ditetapkan sebesar Rp420.000,- (satu juta empat ratus dua puluh ribu rupiah). Adapun jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Saksi SEPTIAN DWI PUTRA, untuk unit rumah S1 No. 1 adalah sebagai berikut : pertama, pembayaran booking fee sebesar Rp2.000.000,- (Dua Juta Rupiah) secara tunai pada tanggal 14 Maret 2017, yang diterima oleh Sdr. KHAERUL MUTTAQIEN; kedua, pembayaran uang muka (DP) sebesar Rp30.000.000,- (Tiga Puluh Juta Rupiah) secara tunai pada tanggal yang sama, yakni 14 Maret 2017, yang diterima oleh Sdr. YANREIZA; ketiga, pembayaran biaya pengurusan PPJB, AJB, dan Balik Nama sebesar Rp8.900.000,- (Delapan Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah) secara tunai pada tanggal 31 Mei 2017, yang diterima kembali oleh Sdr. KHAERUL MUTTAQIEN. Selain itu, Saksi juga telah melakukan pembayaran angsuran bulanan sebesar Rp420.000,- (Satu Juta Empat Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah) per bulan selama 31 (tiga puluh satu) bulan, terhitung sejak Juli 2017 hingga Desember 2019, yang dilakukan melalui transfer ke rekening Bank Muamalat dengan nomor rekening 1210082610 atas nama PUPUT HASPRIATNO, serta melalui virtual account BNI dengan nomor 9881491720190029 atas nama SEPTIAN DWI PUTRA. Total pembayaran angsuran yang telah dilakukan sebesar Rp44.020.000,- (Empat Puluh Empat Juta Dua Puluh Ribu Rupiah). Dengan demikian, total keseluruhan pembayaran yang telah dilakukan oleh Saksi SEPTIAN DWI PUTRA sampai saat ini berjumlah Rp84.920.000,- (Delapan Puluh Empat Juta Sembilan Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah), dengan dokumen pendukung:

• 1 (satu) buah PPJB Asli unit rumah AFARA FIRST HILLS Blok S1 No 1 antara sdr. FARID NURCAHYONO (PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA) selaku pihak pertama dengan SEPTIAN DWI PUTRA pihak kedua. Yang ditanda tangani pada tanggal 31 Mei 2017.
• Surat Perpindahan kavling.
• Surat Pemesanan Rumah
• Bukti Kwitansi pembayaran.

• Bahwa hingga saat ini, Unit Rumah S3 No. 8, S3 No. 10, dan S1 No. 1 belum pernah diserahterimakan baik tanah maupun bangunannya kepada Saksi FIRMANSYAH, Saksi RETZYA PRASTIKA SARI, dan Saksi SEPTIAN DWI PUTRA. Bahkan, tidak terlihat adanya progres pembangunan di lokasi unit dimaksud tanpa alasan yang jelas.
• Bahwa berdasarkan Pasal 3 PPJB, pihak pengembang menjanjikan bahwa proses serah terima akan dilaksanakan paling lambat 12 bulan setelah penandatanganan PPJB.
• Bahwa berdasarkan pengecekan yang dilakukan, diketahui bahwa bidang tanah yang menjadi lokasi penjualan rumah tersebut bukan milik PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA dan tidak terdaftar atas nama perusahaan dalam surat girik No. 426 sebagaimana dibuktikan dengan surat keterangan dari desa. PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA belum memiliki bukti kepemilikan atas bidang tanah yang dibeli oleh konsumen yang bernama Saksi FIRMANSYAH di Blok S3 No 8 seluas tanah 60 m2, Saksi RETZYA PRASTIKA SARI di Blok S3 No 10 seluas 60 m2 dan Saksi SEPTIAN DWI PUTRA S1 No 1 seluas 60 m2. Karena setahu Saksi bidang tanah tersebut belum pernah dibebaskan oleh pihak perusahaan PT AFARA MANDIRI SURYATAMA.
• Bahwa terkait dengan penjualan unit perumahan Afara First Hills kepada Sdr. FIRMANSYAH pada Blok S3 No. 8 seluas 60 m?2;, kepada Sdri. RETZYA PRASTIKA SARI pada Blok S3 No. 10 seluas 60 m?2;, dan kepada Sdr. SEPTIAN DWI PUTRA pada Blok S1 No. 1 seluas 60 m?2;, diketahui bahwa penjualan tersebut dilakukan meskipun terhadap bidang-bidang tanah dimaksud belum dilakukan pembebasan. Penjualan tersebut dilakukan atas persetujuan Terdakwa, beserta jajaran Direksi PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA lainnya. Adapun alasan dilakukannya penjualan sebelum adanya pembebasan tanah adalah untuk menampung dana dari para konsumen terlebih dahulu, yang mana dana tersebut direncanakan akan digunakan untuk pembayaran atas pembebasan bidang tanah yang bersangkutan.
• Bahwa dalam Pasal 5 PPJB juga dicantumkan jaminan bahwa tanah dan bangunan merupakan milik sah pihak pengembang, walaupun tanah tersebut belum dibebaskan dan bukan milik pengembang. Hal tersebut dilakukan agar meyakinkan konsumen agar konsumen mau tergerak untuk membeli perumahan Afara First Hills.
• Bahwa pihak PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA meyakinkan konsumen untuk melakukan pembelian dengan alasan bahwa pembelian dilakukan tanpa pihak ketiga (langsung), tanpa bunga, tanpa riba, tanpa denda keterlambatan, dan tanpa risiko penyitaan aset. Selain itu, Saksi FIRMANSYAH juga diyakinkan oleh Sdr. NAJI (Marketing) dan Terdakwa selaku pihak dari pengembang bahwa proyek ini merupakan lanjutan dari proyek sukses sebelumnya yaitu Afara First Town House di wilayah Cibinong, yang ditunjukkan melalui dokumentasi foto yang meyakinkan.
• Bahwa kerugian yang diakibatkan atas perbuatan Terdakwa adalah kurang lebih sebesar Rp242.170.000,- (dua ratus empat puluh dua juta seratus tujuh puluh ribu rupiah).

-----Perbuatan Terdakwa tersebut sebagaimana diatur dan diancam dalam Pasal 154 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah diubah dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 Tentang Cipta Kerja.-----------------------------------------

ATAU

KEDUA

-----Bahwa Terdakwa PUPUT HASPRIATNO Bin SUGIATNO, pada hari Senin tanggal 12 bulan Juni tahun 2017 atau setidak-tidaknya pada waktu lain dalam bulan Juni tahun 2017 atau setidak-tidaknya pada tahun 2017, bertempat di Kp. Bojong, Jl. Cihideung Ilir Keamatan Ciampea, Kabupaten Bogor atau setidak-tidaknya disuatu tempat yang masih termasuk dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Cibinong yang berwenang memeriksa dan mengadili, dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, yang dilakukan dengan cara sebagai berikut:------------------------------------------

• Bahwa awalnya pada hari Senin tanggal 12 bulan Juni tahun 2017 bertempat di Kp. Bojong, Jl. Cihideung Ilir Keamatan Ciampea, Kabupaten Bogor, Saksi FIRMANSYAH bersama istrinya yang bernama Saksi RETZYA PRASTIKA SARI melakukan pembelian unit perumahan secara kredit pada proyek perumahan Afara First Hills milik PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA, melalui perjanjian jual beli (PPJB) yang diwakili oleh Terdakwa PUPUT HASPRIATNO (Direktur) dan Sdr. FARID NURCAHYO (Direktur Utama) sebagai berikut:

1. Pembelian Unit Rumah S3 No. 8 oleh Saksi FIRMANSYAH, senilai Rp297.300.000,- (Dua Ratus Sembilan Puluh Tujuh Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah), yang akan dibayarkan secara cicilan selama 120 (seratus dua puluh) bulan, dengan besaran angsuran per bulan sebesar Rp2.233.750,- (Dua Juta Dua Ratus Tiga Puluh Tiga Ribu Tujuh Ratus Lima Puluh Rupiah). Adapun jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Saksi FIRMANSYAH untuk unit rumah S3 No. 8 adalah sebagai berikut: pertama, pembayaran uang muka (down payment/DP) sebesar Rp29.250.000,- (Dua Puluh Sembilan Juta Dua Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah), termasuk di dalamnya biaya pengurusan surat-surat; kedua, pembayaran angsuran bulanan sebesar Rp2.233.750,- (Dua Juta Dua Ratus Tiga Puluh Tiga Ribu Tujuh Ratus Lima Puluh Rupiah) per bulan, yang dimulai sejak tanggal 28 Juli 2017 dan berlangsung selama 30 (tiga puluh) bulan hingga tanggal 6 Januari 2020, dengan total nilai angsuran yang telah dibayarkan sebesar Rp67.012.500,- (Enam Puluh Tujuh Juta Dua Belas Ribu Lima Ratus Rupiah). Dengan demikian, total pembayaran yang telah dilakukan oleh Saksi FIRMANSYAH untuk unit rumah S3 No. 8 adalah sebesar Rp93.250.000,- (Sembilan Puluh Tiga Juta Dua Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah), dilengkapi dengan dokumen:

• Satu (1) lembar PPJB unit rumah S3 No. 8 antara Sdr. FARID NURCAHYO, selaku Pihak Pertama, dengan Pelapor FIRMANSYAH selaku Pihak Kedua/pembeli, yang ditandatangani pada tanggal 15 Juni 2017 di Kantor Pemasaran, Jl. Cibanteng Raya, Cihideung Ilir, Kec. Ciampea, Kab. Bogor (Ruko samping Ponpes Darus Sholihin). Adapun tandatangan pihak pertama telah dibubuhkan terlebih dahulu, kemudian dilanjutkan dengan tandatangan pelapor, dengan perantaraan Sdr. NAJI selaku surveyor;
• 24 lembar kwitansi pembayaran uang muka (DP) dan angsuran atas nama FIRMANSYAH;
• Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit, tertanggal 12 Juni 2017, ditandatangani oleh Sdr. PUPUT HASPRIATNO;
• Surat Pemesanan Rumah Nomor: 0070/SPR/AFH/V/2017, tertanggal Mei 2017;
• 11 lembar bukti transfer pembayaran, di mana masing-masing lembar memuat beberapa transaksi.

1. Pembelian Unit Rumah S3 No. 10 oleh istri Pelapor, Saksi RETZYA PRASTIKA SARI, senilai Rp360.000.000,- (Tiga Ratus Enam Puluh Juta Rupiah), dengan skema pembayaran secara angsuran selama 180 (seratus delapan puluh) bulan, di mana cicilan per bulan ditetapkan sebesar Rp1.875.000,- (Satu Juta Delapan Ratus Tujuh Puluh Lima Ribu Rupiah). Adapun jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Saksi RETZYA PRASTIKA SARI, untuk unit rumah S3 No. 10 adalah sebagai berikut: pertama, pembayaran booking fee sebesar Rp000.000,- (Dua Juta Rupiah); kedua, pembayaran uang muka (down payment/DP) sebesar Rp22.500.000,- (Dua Puluh Dua Juta Lima Ratus Ribu Rupiah); ketiga, pembayaran biaya pengurusan surat-surat sebesar Rp9.500.000,- (Sembilan Juta Lima Ratus Ribu Rupiah); dan keempat, pembayaran angsuran bulanan sebesar Rp1.875.000,- (Satu Juta Delapan Ratus Tujuh Puluh Lima Ribu Rupiah) yang telah dibayarkan sebanyak 16 (enam belas) kali angsuran dengan total Rp30.000.000,- (Tiga Puluh Juta Rupiah). Dengan demikian, total pembayaran yang telah dilakukan untuk unit rumah S3 No. 10 adalah sebesar Rp64.000.000,- (Enam Puluh Empat Juta Rupiah), dengan dokumen pendukung:

• Satu (1) lembar PPJB unit rumah S3 No. 10 antara Sdr. PUPUT HASPRIATNO selaku Pihak Pertama dengan RETZYA PRASTIKA SARI selaku Pihak Kedua, ditandatangani pada tanggal 30 September 2018 di Kantor Pemasaran di lokasi yang sama;
• 10 lembar kwitansi pembayaran DP dan angsuran, atas nama FIRMANSYAH dan dibayarkan oleh istrinya, RETZYA PRASTIKA SARI;
• Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit, tertanggal 30 September 2018, ditandatangani oleh Sdr. PUPUT HASPRIATNO;
• 7 lembar bukti transfer pembayaran, di mana masing-masing lembar memuat beberapa transaksi.

• Bahwa selain itu, Saksi SEPTIAN DWI PUTRA juga melakukan pembelian unit perumahan secara kredit pada proyek perumahan Afara First Hills milik PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA, melalui perjanjian jual beli (PPJB) sebagai berikut

1. Pembelian Unit Rumah S1 No. 1 oleh Saksi SEPTIAN DWI PUTRA, senilai Rp29600.000,- (dua ratus sembilan puluh satu juta enam ratus ribu rupiah), dengan skema pembayaran secara angsuran selama 180 (seratus delapan puluh) bulan, di mana cicilan per bulan ditetapkan sebesar Rp420.000,- (satu juta empat ratus dua puluh ribu rupiah). Adapun jumlah uang yang telah dibayarkan oleh Saksi SEPTIAN DWI PUTRA, untuk unit rumah S1 No. 1 adalah sebagai berikut : pertama, pembayaran booking fee sebesar Rp2.000.000,- (Dua Juta Rupiah) secara tunai pada tanggal 14 Maret 2017, yang diterima oleh Sdr. KHAERUL MUTTAQIEN; kedua, pembayaran uang muka (DP) sebesar Rp30.000.000,- (Tiga Puluh Juta Rupiah) secara tunai pada tanggal yang sama, yakni 14 Maret 2017, yang diterima oleh Sdr. YANREIZA; ketiga, pembayaran biaya pengurusan PPJB, AJB, dan Balik Nama sebesar Rp8.900.000,- (Delapan Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah) secara tunai pada tanggal 31 Mei 2017, yang diterima kembali oleh Sdr. KHAERUL MUTTAQIEN. Selain itu, Saksi juga telah melakukan pembayaran angsuran bulanan sebesar Rp420.000,- (Satu Juta Empat Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah) per bulan selama 31 (tiga puluh satu) bulan, terhitung sejak Juli 2017 hingga Desember 2019, yang dilakukan melalui transfer ke rekening Bank Muamalat dengan nomor rekening 1210082610 atas nama PUPUT HASPRIATNO, serta melalui virtual account BNI dengan nomor 9881491720190029 atas nama SEPTIAN DWI PUTRA. Total pembayaran angsuran yang telah dilakukan sebesar Rp44.020.000,- (Empat Puluh Empat Juta Dua Puluh Ribu Rupiah). Dengan demikian, total keseluruhan pembayaran yang telah dilakukan oleh Saksi SEPTIAN DWI PUTRA sampai saat ini berjumlah Rp84.920.000,- (Delapan Puluh Empat Juta Sembilan Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah), dengan dokumen pendukung:

• 1 (satu) buah PPJB Asli unit rumah AFARA FIRST HILLS Blok S1 No 1 antara sdr. FARID NURCAHYONO (PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA) selaku pihak pertama dengan SEPTIAN DWI PUTRA pihak kedua. Yang ditanda tangani pada tanggal 31 Mei 2017.
• Surat Perpindahan kavling.
• Surat Pemesanan Rumah
• Bukti Kwitansi pembayaran.

• Bahwa hingga saat ini, Unit Rumah S3 No. 8, S3 No. 10, dan S1 No. 1 belum pernah diserahterimakan baik tanah maupun bangunannya kepada Saksi FIRMANSYAH, Saksi RETZYA PRASTIKA SARI, dan Saksi SEPTIAN DWI PUTRA. Bahkan, tidak terlihat adanya progres pembangunan di lokasi unit dimaksud tanpa alasan yang jelas.
• Bahwa berdasarkan Pasal 3 PPJB, pihak pengembang menjanjikan bahwa proses serah terima akan dilaksanakan paling lambat 12 bulan setelah penandatanganan PPJB.
• Bahwa berdasarkan pengecekan yang dilakukan, diketahui bahwa bidang tanah yang menjadi lokasi penjualan rumah tersebut bukan milik PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA dan tidak terdaftar atas nama perusahaan dalam surat girik No. 426 sebagaimana dibuktikan dengan surat keterangan dari desa. PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA belum memiliki bukti kepemilikan atas bidang tanah yang dibeli oleh konsumen yang bernama Saksi FIRMANSYAH di Blok S3 No 8 seluas tanah 60 m2, Saksi RETZYA PRASTIKA SARI di Blok S3 No 10 seluas 60 m2 dan Saksi SEPTIAN DWI PUTRA S1 No 1 seluas 60 m2. Karena setahu Saksi bidang tanah tersebut belum pernah dibebaskan oleh pihak perusahaan PT AFARA MANDIRI SURYATAMA.
• Bahwa terkait dengan penjualan unit perumahan Afara First Hills kepada Sdr. FIRMANSYAH pada Blok S3 No. 8 seluas 60 m?2;, kepada Sdri. RETZYA PRASTIKA SARI pada Blok S3 No. 10 seluas 60 m?2;, dan kepada Sdr. SEPTIAN DWI PUTRA pada Blok S1 No. 1 seluas 60 m?2;, diketahui bahwa penjualan tersebut dilakukan meskipun terhadap bidang-bidang tanah dimaksud belum dilakukan pembebasan. Penjualan tersebut dilakukan atas persetujuan Terdakwa, beserta jajaran Direksi PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA lainnya. Adapun alasan dilakukannya penjualan sebelum adanya pembebasan tanah adalah untuk menampung dana dari para konsumen terlebih dahulu, yang mana dana tersebut direncanakan akan digunakan untuk pembayaran atas pembebasan bidang tanah yang bersangkutan.
• Bahwa dalam Pasal 5 PPJB juga dicantumkan jaminan bahwa tanah dan bangunan merupakan milik sah pihak pengembang, walaupun tanah tersebut belum dibebaskan dan bukan milik pengembang. Hal tersebut dilakukan agar meyakinkan konsumen agar konsumen mau tergerak untuk membeli perumahan Afara First Hills.
• Bahwa pihak PT. AFARA MANDIRI SURYATAMA meyakinkan konsumen untuk melakukan pembelian dengan alasan bahwa pembelian dilakukan tanpa pihak ketiga (langsung), tanpa bunga, tanpa riba, tanpa denda keterlambatan, dan tanpa risiko penyitaan aset. Selain itu, Saksi FIRMANSYAH juga diyakinkan oleh Sdr. NAJI (Marketing) dan Terdakwa selaku pihak dari pengembang bahwa proyek ini merupakan lanjutan dari proyek sukses sebelumnya yaitu Afara First Town House di wilayah Cibinong, yang ditunjukkan melalui dokumentasi foto yang meyakinkan.
• Bahwa kerugian yang diakibatkan atas perbuatan Terdakwa adalah kurang lebih sebesar Rp242.170.000,- (dua ratus empat puluh dua juta seratus tujuh puluh ribu rupiah).

-----Perbuatan Terdakwa tersebut sebagaimana diatur dan diancam dalam Pasal 378 KUHPidana.------------------------------------------------------------------------------------------------------